相続と実家の売却

相続と実家の売却A

現地調査をすると、青木さんの実家は、約90坪の広々とした敷地に立派な邸宅が建ち並ぶ、いわゆる高級住宅地にありました。
実家の敷地は、一般的な個人住宅としてはかなりの広さです。坪単価50万円は、周辺相場から見て妥当でしたが、現在では4500万円の土地に数千万円の住宅を建てる買い手はこのエリアでは期待できません。
周辺の新築一戸建てを調べると、敷地面積30〜40坪、販売価格3300万〜3500万円程度が相場であり、近隣の競合物件や法律上の規制(敷地面積最低限度等)など様々な要素を考慮すると、実家の最終形は2棟の建売住宅になると予測できました。

ここでポイントとなるのが、「個人が土地を分割して複数の人に売却すると宅建業法に触れる恐れがあります。そのため広い土地を早期に売却したいのであれば、現況のまま建売業者に売却する方法が確実です。
周辺の新築建売住宅の相場や、2区画に分割後の敷地条件などを考慮し、建売1棟あたりの平均販売価格を3600万円程度と見積もり、その内訳を土地2250万円、建物1350万円としました。
建売業者は想定される販売価格から利益・経費。リスクを考慮して土地の買い取り価格を決めます。土地価格の8掛けを建売業者の買い取り価格とすると1区画平均1800万円、全体で3600万円程度が売却価格の目安になることを青木さんに伝えました。
当初の売り出し価格4500万円よりもかなり下がりますが、単純に相場の坪単価ではなく、売却方法と価格予測に明確な根拠があること、売却時期が遅れるだけ維持コストがかさむことを青木さんは、スムーズに理解されました。

兄弟姉妹で共有の不動産の場合、仲がよくない、経済格差が大きい、実家に対する思い入れに差がある、理解力に差がある、などの理由から、売却の可否や売却価格についての合意が得られず、話がまとまらない、というケースは少なくありません。
このケースでは、青木さん木下さんに経済状態の差もなく、意見も一致していたため話がまとまりました。

青木さんは建売業者への一括売却の方向で不動産会社に再依頼、オークションで落札した3社の中から買い取り価格の高かった1社に決め、3700万円(建物解体は買主負担)で売却が決まりました。

次に、売却コストのほか、税金についても税理士と連携して説明を行いました。 空き家の譲渡には「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」があります。

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例

1人暮らしの親の相続で、相続開始から3年を経過する日の属する年の年末までに売却すると、譲渡所得から最高3000万円が控除できる

適用条件
  • 相続開始から3年後の年末までに売却
  • 相続時に被相続人が住んでいた(介護認定を受けていれば老人ホームに入居もOK
  • 1981年5月31日までに建築された建物(マンションは×)
  • 売却金額が1億円以下
  • 相続してからずっと空き家のまま
  • 建物が耐震基準に適合(適合しない場合は耐震改修を行う)
  • 建物を解体して土地のみでの売却もOK
  • 2023年12月31日までに売却

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